صریح؛ حباب قیمت مسکن که سالها مردم را از خانهداری بازداشت، رسمیترین شکست خود را تجربه کرده است.
بر اساس تحلیلهای کارشناسان، قیمت واقعی مسکن در تهران تا ۳۰ درصد کاهش یافته، اما این افت — بهدلیل عدم شفافیت آماری و عدم انتشار دادههای رسمی — در آمارهای دولتی منعکس نشده است.
«دولت از انتشار آمار واقعی معاملات خودداری میکند،» میگوید گودرزی، کارشناس بازار مسکن.
«در غیاب شفافیت، قیمتسازیهای کاذب در بازار ادامه دارد و رکود بهصورت ساختاری تثبیت شده است.»
- عرضه بیش از تقاضا: آمارها نشان میدهد میلیونها واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد — حتی با حضور حدود ۸ میلیون تبعه خارجی.
- مشکل کمبود نیست، مشکل مدیریت است: کشور با سوءتوزیع واحدها و نظام قیمتگذاری نامنسجم مواجه است.
- تسهیلات بانکی ناکارآمد: وام مسکن امروز کمتر از ۱۰ مترمربع خانه در تهران را پوشش میدهد. نرخ سود بالا و کارمزدهای پنهان، جذابیت آن را از بین برده است.
تحول در بازار اجاره: تقاضا از لوکس به حاشیه کوچک کشیده شد
- خانههای لوکس و بزرگ: با کاهش تقاضا مواجهاند.
- واحدهای کوچک و قدیمی در جنوب و حاشیهها: تقاضا برای آنها افزایش یافته است.
- نسبت اجاره به قیمت: در مناطق محروم، از مناطق مرکزی بالاتر رفته است — نشانهای از تغییر ساختار اجتماعی-اقتصادی.
این روند، بار مالی را بر دوش دهکهای پایین سنگینتر کرده و حاشیهنشینی را تشدید میکند.
سرمایهها از مسکن فرار کردند
در شرایط کنونی:
- بازار ارز و طلا بهدلیل نوسانات و بازدهی سریع، جذابیت بیشتری دارد.
- مسکن بهعنوان دارایی، نقدشوندگی پایین و سودآوری محدود دارد.
- ابراج بابلی قیمتها در گذشته، اعتماد سرمایهگذاران را از بین برده است.
«سرمایهها به سمت بازارهایی میروند که سود بیشتری نصیبشان کند،» تأکید میکند گودرزی.
«در حالی که مسکن، سرمایه را برای سالها راکد نگه میدارد.»
تاثیرات کلان: تورم، تخصیص نادرست منابع و فقر مسکنی
- تورم مسکن، تورم عمومی را تشدید کرد و قدرت خرید در سایر بخشها را کاهش داد.
- سرمایههای ملی به سمت بخشهای غیرتولیدی سوق یافت.
- دوره انتظار برای خانهداری برای بسیاری از خانوارها بیش از ۱۰۰ سال تخمین زده میشود.
راهحلهای پیشنهادی کارشناسان
۱. شفافسازی آمار معاملات و قیمتهای واقعی
۲. ایجاد نظام قیمتگذاری منطقهای و منسجم
۳. بازطراحی تسهیلات مسکن با نرخ سود واقعبینانه
۴. اجرای جدی قانون ساماندهی زمین و مسکن
۵. کاهش مالیات بر واحدهای خالی برای تحریک عرضه
بازگشت رونق به بازار مسکن به این سادگیها ممکن نیست.
تا زمانی که سیاستهای حمایتی ساختاری اجرا نشوند و اعتماد مردم و سرمایهگذاران بازگردانده نشود، بازار در رکود ساختاری باقی خواهد ماند — حتی اگر قیمتها کاهش یابند.